maiのハッピーお金ダイアリー☆

今
家賃、滞納されております。

たまたま、ちょっと気になる物件があったので
管理会社に情報収集と
電話したときに、ききました。

マンション投資はもうしない・・・と宣言してたので
「あれ？mairinさん、もうマンションはいいって言ってませんでしたぁ？」
「ここは、だめですよ〜！まわりません。」と
一喝されました。

「そ、だったね〜。もうマンションはいいと自分でも言ってたのにね〜（笑）」
と気になる物件の話はここでおしまい。


今日、管理会社さんが入居者さんのところに行ってくれるそうな。

今年からmairin家は
今まで自己管理していた賃貸部門（？）を
とってもお安くしてくれるので、
知り合いの管理会社に御願いしました。

普通ならお家賃の５％からが相場ですが
３％でうけおってくれてます。
しかも
入居者さんのクレーム処理
各種手配
家賃の入金
滞納時の処理
とここまでしてくれるので、お願いしました。

これはよかったです。
そんなにめったにあるようなものではないかもしれませんが
すでに
「鍵をなくした・・・」とかのトラブルもあったらしく
全部、知らない間に終わっておりました。

これが、自己管理だと
私が直接、話をきいて
とりあえずスペアキーを貸してあげてとか
新しくキーの作成を業者に頼んでとか
また、その費用を請求して
入金を確認して　　それからそれから

って結構、面倒なのですよ〜。
もう、子供のことで手一杯なので
ほかの話まで、悠長にきいてあげれない部分もあり

まさしく
「時は金なり」ですね。

これを３％でしてくださるのなら
ありがたい話です。


でも、
新入居者さんは、のっけから家賃滞納ですか。
この先、すこ〜し心配ですなぁ。

自分の参考のための備忘録として

☆おうちのお手入れの目安

１年ごと
屋根・・・ 雨樋の点検（半年）
　　　　　屋根材（葺上材・・瓦など）の点検（都度）
外壁 ・・・外装材の点検（都度）
建具・・・ 障子の張替え（1年〜２年程度）
設備 ・・・トイレの水洗タンクの清掃

２年ごと
内装 ・・・畳表の裏返し（２〜４年）
外壁 ・・・建具の戸車の点検、金物の調整
水道 ・・・蛇口パッキンの取替え

３年ごと
外壁・・・ 鉄板部分の点検・塗り替え
　　　　　モルタル壁の点検、お手入れ
建具 ・・・建具や襖の点検、お手入れ


４〜５年ごと
屋根・・・ 瓦の部分的な差し替え（都度）
　　　　　瓦葺の点検、補修
　　　　　鉄板葺の点検、塗り替え（４〜５年）
外装タイル・・・ 目地補修（都度）
　　　　　　　　　ぬれ縁 釘締め、ペイント補修
内装 ・・・タイルのお手入れ
　　　　　カーペットの張替え（４〜６年）
　　　　　壁紙（ビニールクロス）の一部貼り替え（都度）
　　　　　じゅらく壁等の塗り壁のお手入れ（都度）
　　　　　畳表の取替え（５〜７年）
建具 ・・・襖の貼り替え（３〜４年）
　　　　　錠の点検
設備・・・ トイレのロータンク内の浮きゴムやパッキンの交換
躯体・・・ 防蟻・防虫の再処理
　　　　　※各メーカーや使用する薬剤により保証年数が違います。

６〜１０年ごと
屋根・・・ 雨樋の部分補修
　　　　　コロニアル（石綿スレート版）葺き
　　　　　雨樋や庇の点検、釘締め
外壁・・・タイル 点検、補修、一部の取替え
　　　　　外壁 外装の塗り替え、吹き替え
　　　　　外壁の出窓、下地の修繕、交換
内装 ・・・タイルの点検、補修、一部貼替え
　　　　　フロアーシートの貼替え（５〜１０年）
　　　　　壁紙（ビニールクロス）の貼り替え
　　　　　じゅらく壁他塗壁の塗り替え（７〜１０年）
　　　　　木製ドア等の塗り替え（５〜１０年）
建具・・・ 雨戸の調整
　　　　　雨戸、シャッター等の点検補修（５〜１０年）
設備・・・ 風呂釜や給湯器の点検、交換
躯体・・・ 防蟻・防虫の再処理
　　　　　※各メーカーや使用する薬剤により保証年数が違います。

１５年ごと
屋根・・・ 屋根材の葺き替え
内装 ・・・床やコンクリート部分の張替え、修繕
建具・・・ 建具や雨戸、ガラス戸の点検、交換
設備・・・ 機器の交換
給排水・・・ 給水管や排水管の総点検
躯体・・・ 床下や小屋裏の総点検
　　　　　防蟻・防虫の再処理
　　　　※各メーカーや使用する薬剤により保証年数が違います。

２０年ごと
全体の総点検


これをみて
「うっ〜」ときたあなた
あなたは私と同じく、戸建て派には向かない気がします。（なんてね）

私はこの表の６〜１０年ごとにはいるのですが
この手入れどおりにはまったくできておりません。
不備が出た時々で対処でいいっしょっていうお気楽派なもので。

先日、初めて
駐車場にある下水管にたまっている汚泥のようなものを
ちりとりばさみで取り除きました。

以前、水道屋さんが来たときに、「結構たまってきてますね。取り除いてあげてください。」と
言われ「？？？？えっ？？？これは取り除かねばならないものなのですか？」
水道屋「はい、最低でも半年に一回くらいしてあげてください。
ほっておいたら、下水管すべてを取り替えたりしなければならいないくらいやっかいになりますよ。」

「ひょえ〜」（言ったか言わずか）
７年以上住んでいるけど、まったく知らなかったよ。
しかも、一度もしたことなかったよ。
そうなんだ、そんなこともする必要があるのね。

やはり、おうちを本当に長生きさせてあげるためには事前事前が大事らしいです。
不備が出て対処では、大掛かりになってしまうようです。

自分たちの城
手をかけてあげなきゃなぁ〜
快適に暮らさせてもらっているわけですしね。

住宅総合アドバイザーより抜粋いたしました。

家の話ばかりですみません。
でも頭の中そればっかりでね・・・

昨日も、夫にしかられちゃったよ。
「mairin、ずっと家の話してるよ。そんなに一生懸命にならなくても
なるようになるのだから、もう遅いし、テレビでも観てゆっくり・・・・・・・・・・・・・・」
とお小言が始まってしまいました。

夫がいるときに
パソコンをあんまりしないでおこうと、思っていたのに
昨日は売却・賃貸・現状維持の
シミュレーションを組んで、ローン残債等も考慮に入れてと・・・
ってな感じで
パソコンとにらめっこしていたのが、よくなかったようです。

賃貸の場合、周辺相場を勘案して13万から18万位でいけそうとのこと。（賃貸人がついたらの話）
賃貸の難しさもしっているし
貸したらそれでいいというわけにもいかないので
それなりに維持費用がいります。
また、貸した場合は自分が住んでいる以上に
ひどい扱われ方になるのが常なので、その補修にも結構かかりそうです。

実際、狙っている学区のマンションの相場は
15万から25万。
これに駐車場代が3万から4万ほど
「ああ、こんなにもするのかぁ・・・」がっくりうなだれます。
最初に100万くらいの（保証金や仲介料）出費に、引越し代、いまの
アンティークでそろえた家具も、マンションではうけいれられない大きさなので
処分したら・・・とか考えると
ぞっとする金額になっていきます。

はぁ〜
もいちど練り直してみます。

今日はね、がんばりましたよ。

私、幼子二人を実家まで預けにいって
学生以来乗っていなかった
原付を借り
30分かけて現地まで赴く。

お直しをしたお部屋の撮影に
カメラマンがごとくいってきました。

昨日は深夜まで
浦田健さんびっくりの
家主からの手紙とコメント盛りだくさんのチラシを作成し
本日、地場の賃貸業者に挨拶と鍵を預けにまわりました。

営業スマイルも手伝ってか
効果絶大。
じゃんじゃん案内の電話が
さきほどからはいり

一番親身にしている不動産屋さんの
お知り合いの方に入居していただける運びになりました。

「はぁ〜助かった。　　いやいや良かったぁ〜！！！！」
この時期はほんとに難しいのですよ。
ピークを過ぎてしまってますから。

よしみで
お家賃を1000円値引きをします。

それと、
広告料1か月分と謝礼をお渡しします。

仲良くしていた不動産屋さんなので
最初は謝礼の受け取りをかたくなに断ってられましたが

そこはやっぱりきっちりお支払いしなくちゃね。

あきらめモードだっただけに
とってもうれしかったですぅ！！！

いいご報告ができて、これまたうれしいです。

おちびが春休みになっているので
家族孝行に忙しいmairinです。

昨日は
4年間入居していただいた方の退去の日で
立会いに行って参りました。（家族孝行？）

行ってみて

おお、これは中途半端な。（失礼）
とってもきれいとはいえないけれど
決して汚くはない。
男性の方にしてはめずらしく
タバコも吸わないので
壁紙もきれいでした。

さぁ、これから募集ですよ。
退去の意思が出てからもちろん募集はかけてますが
やはり内見できない物件は
なかなか決め手にかけるようで
外観だけでは、決めてもらえませんでした。
（ちょっとあきらめモードです。）

そんな意味で
ある意味、シーズンのピークを過ぎたこの時期の退去は
家主にとってはつらいものがあります。

今日・明日で
部屋の直しが終了する予定なので
終了後に写真を撮りに行ったり、賃貸屋さんにもまた顔出さなきゃなぁ・・・とか
やることが続きます。

結構忙しい近頃のmairinでした。

最近、海外不動産に投資する案件が、たくさんでてきてますね〜。

かくいうmairinも
昨年、この海外不動産の購入にいっちょかみしようと
しておりました。

結局
あんまり乗り気でない家族の意見＆顔色をみて
残念しちゃったのですけどね。


いま、不動産投資について
いろいろ再検討していて、結論としては
不動産はあんまり割りに合わないなぁ・・・という感じです。

まず、重たい。

なにがって？
株や為替のように
売る気になってぽんぽんとすぐに売れない。
いざ、売れたとしても
あいだでの司法書士に対してや仲介屋に支払う費用が大きい。
固定資産税や管理・はたまた入退去等の資金がかかる。

と、これは日本のインカムゲインをメインに考えたものですけどね。

そんななか
キャピタルゲインを狙って
海外の割安不動産を購入して転売という投資が流行しているのでしょう。

mairinも乗り遅れてはいけない！と参加しかけていて
参加できませんでしたが、

まぁ、たくさんある資産の一部で使う予定がないものをこれらにまわすのは
問題ないと思うのですが
絶対失ってはいけないものであるなら、やっぱり手を出すものではないかなぁ。
参入時期も大事ですよね〜
早くにはじめた人にメリットは享受されます。
今からでは・・・どうなのでしょうか。

リスクとしては
やはり、資金が自分の意思ですぐに動かせなくなること
ＳＡＲＳとか、得たいのしれない感染症が蔓延
各国の政策
税
地理的
言語
情報等

まっ投資は
なんでもリスクがありますので
これら上記のリスクをカバーできるリターンとメリットがあるかどうか
天秤にかけていく必要がありますね。

mairinもまだまだ
勉強します！！

おはようございます。

相場が動いてないからか
土日は心が平穏なのは私だけでしょうか。

でも、やっぱり好きなんですよね〜。
ＦＸしかり株しかり。

と、そしてですね、
今日はマンションの話。

年末、実は２軒のうちの１軒のマンションで、急に入居者さんが退去するうんぬんの
話がとびだしました。
結果的には私が直接お話させていただいて
「やっぱり気に入っているので、このお部屋でいたい。」と言っていただけて
ことなきを得ました。

入居者さんと直接お話するのは、できるだけ避けたいと思っていたのですが
間にはいってくれている管理会社の方では
どうも、的を得た話ができていないようだったので、仕方なくです。

サブリースをやめる話から
賃貸契約を組みなおす予定だったのですが
それについて、入居者さんがいろいろ心配事がでられたようでした。
この話もい〜〜〜〜〜〜っぱいウラネタが増えました。
終わってみればどうってことないですが、風邪をこじらせていたときで
電話をするのもガラガラ声で大変でしたよ。

そして、もう一軒も今年の３月で更新が終わる予定です（たぶん）
大学４年生の学生さんでしたから、仕方ないですね。
その解約届けと念のため更新届けを一緒に作成して、本日投函する予定です。
入居者さんがいる段階で、新しい入居者を決めるのは
だいたい１月、早いところだと１２月くらいから動きはじめます（３月退去予定の部屋の場合）
でも、このときにしっかり解約届けをもらっているのが前提になります。
でなきゃ「やっぱり出ません。」になったときに困りますからね。
というわけで、実家のほうにご連絡をしたところ
「就職先が近ければ、このままの入居もあるので・・・」とのこと。
ありがたい話なのですが、これでは新入居者を募集できないので
どうしたものかなぁ。。。

まっしょうがないかぁ。という感じです・・・

４年間ずっと入居いただいて、ありがとうございました。

まだまだ悪あがき中のmairinです。

ちょっと不動産のほうでバタバタしておりました。
サブリースをやめることにしたら
現入居者さんが、退去するうんぬんっていう話になって
急遽、新しい入居者さんを募集しなくちゃいけなくなりまして。

で、こっからまたまた話はもつれ
サブリース会社が一枚かんでるかもしれないとの憶測を感じたので
直で入居者さんとお話をさせていただきました。
年もほぼ同い年の女性でしたので、話ははずみました。

そこからさらに入居者さんが
「お部屋も広くて気に入っているので、やっぱり入居を続けたい。」と
なったものですから、
新しい募集もＳＴＯＰしてと、バタバタを繰り広げていたわけです。
どうも、管理会社がかわるってことで、家主になにやら
請求されるかもしれない・・・とかいろいろまわりで吹聴されていたようです。

結果的には、とても気にいってくれているようでしたので
家主冥利につきます。
いつもいつもありがたいことです。

今日はね、
もっている区分所有の分譲マンションのうちの一つを売却しようと
不動産屋さんにおうちまで来てもらいました。

体調がすぐれないのですが
結構長いことしゃべりこんでしまいました。
不動産の話をきくのは、ほんと楽しいのです。

で、ですね
一般媒介にするか専任媒介にするか悩みましたが
今回は一般にしました。
一般にしても、広告もうってくれるし、それに今はネットが主流なので
問題ないと踏んでいます。

毎月のお家賃が一部屋分なくなってしまうのは痛いですよ。
でも、こちらの物件は
主要駅からも１５分と少し遠いですし（やっぱり１０分以内でしょ。）
間取りも一般的ですし、
そしてなにより
補修積立金の金額から、いずれ近いうちにくるであろう
大規模修繕のことも念頭におきつつ（といっても総戸数も多いので、負担がないかもしれませんが）
さらには、消費税の増税前ということもあるし
日本の未来も、もひとつハイパーインフレがおこるかっていうとどうかなって感じだし

以上、もろもろをふまえての結果です。

まっこのくらいが妥当かなぁっていう金額、利回り９パー超えくらいでだしました。

どうしてもお金が必要なの！ってわけではないので
売れなければそれはそれでこのまま保有を考えています。

どうなるのかなぁ〜。